北京楼市：春节过后哪个板块有望成为引爆点？：《22p极品》

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问Q:提问:京总好！我在亦庄河西工作，持有工作居住证，有一套海梓府2居，无贷款，产证刚满6个月，现觉得房子有点小考虑换一套更大点的房子，家里还能再凑大概500W，请问兼顾投资和居住资产配置，是应该直接卖掉置换一套，还是再买一套呢？如果置换的话，是否可以考虑亦庄金茂或河东三居或四居？如果再买一套，是仍然选亦庄河西或是其他区域呢？谢谢！A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!1、海梓府在亦庄河西板块我认为可增值的空间还比较大,天花板比较高,2居室的户型在亦庄属于紧俏热销的户型,不愁出货的,您没必要卖掉,还有房票现有的房子又没有贷款完全可以把钱套出来,加上本金在买一套即可.这样的房产完全可以留着再吃几轮2、亦庄的金茂系目前的溢价比较偏高,小区品质不错,自住的话比较有优势,但成长性可能不如海梓府,如果打算自住长持可以考虑,有一套好房子做打底,生活品质也会提高,如果以纯投资角度可能您现在的小区更适合.3、北京的每一轮房价上涨都是由置换群体把房价推高,长期调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房，比较符合未来市场的主流。

三居室未来的流通性可能比四居室要好一些,大房子如果流通性不好价值也会打折.如果4居室的面积不是太大,比如3+1个小书房,面积和三居室差距不明显,则这样的四居室比三居室有优势.4、关于区域选择,亦庄是北京所有新区比较有价值的一个区,已经有产业支撑,配套也会慢慢起来,未来也是产住结合的区;您在亦庄如果工作稳定的话,可以在亦庄本地买,在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高.河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些!建议认真阅读星球置顶的精华文章《大兴跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!Q:提问:感谢京总耐心的长文回复，想再补充两个问题：1.朝阳奥森西侧的澳林春天、京师园值得入手吗？附近产业不多，但有奥森公园稀缺资源。

2.个人认为品质改善末来增值潜力跟物业水平关系很大，首开国风系列的物业减分挺严重的，您感觉有必要够一够融科橄榄城吗？A:回答:您好,澳林春天、京师园性价比比较不错,在整个板块也比较稀缺,只能说这两个盘后期的成长空间比较高,但是本地全是生态资源,缺乏产业,还是靠吃外地的产业,所以购买力不是那么强​如果注重居住品质,长持的话这两个盘问题不大,如果注重于投资,中短期想有一个可观的涨幅,还是望京比较有优势.国风在整个板块的优势是价格,所以物业的问题影响不大,融科属于望京的改善盘,也是我选筹的范围,如果资金压力不大,能够得上的话可以优先考虑,毕竟北京调控5年了,改善群体全部被挤压,这个盘行情来了短期就能吃一波.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问Q:提问:京总，您好。

我的判断是房市ZC底已现，但市场效果并不明显。

我相应的已经在做置换，要到了5个月的周期。

手上的房子需要在2-3月份出售，位置比较好，是北二环的两居。

现在有点两难：要么降价尽快出售，要么再坚持挂市场价等一等。

请问您对春节后的成交量怎么判断呀？A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!目前的市场处于热市的前夜,因为没有实质性的ZC落地,所以成交量并不显著.北京的市场上涨特征是:成交量不断上涨,成交价逐渐下跌;比如某小区:有10套同户型的房子同时在卖,挂牌价是在1000到1050万之间,现在的市场正处于淡季.房子并不好卖;所以第一套房子想要快速成交,最有效的方法就是降价,假设第一套房子的最终成交价是980万,那么在这个周期980万就是最新的成交参考价,第二套房子想要成交,必须降到980万以下的价格.紧接着第三套第四套以此类推;此时在成交价逐渐下跌的过程中就会出现一个现象;就是成交量不断增高;在成交量达到一定量级后小区的价格就开始止跌回升,成交量可以说明一切,如果某一个楼盘的成交量突然增多,根据过往的实战经验,这个价格回升的周期比较热门的商圈不会超过半个月,一般的商圈会在一个月左右.何时出手较为合适;楼市上涨周期:分为前期中期和后期;前期是成交量上涨,成交价下跌.市场变化结果:可选择的房源比较多，这个时候属于买方市场。

中期是成交量上涨，市场变化结果:小区的优质房源会被逐渐消化，可选择的房源不多，剩下的大多是临街低楼层或者户型有硬伤。

后期可选择的房子更少价格更高,北京楼市的特征是:大涨必调;如果在市场最高点有ZC干预,楼市可能会进入下一个横盘期;如果是刚需上车,那么在市场启动之前都属于淘笋的好时机,房源多,价格低,比较合适,没有必要卡在市场上涨前夜买入,这样风险性比较大针对于你的情况,如果以利益最大化做安排:现在处于上涨的前夜,应该是先买后卖,北二环的两居室市场一旦热起来是不愁出货的,可以赶在成交量逐渐增多成交价反弹时出货,这个期间建议在目标区域多看看意向房源,了解业主的心态变化重点看看小区有几种户型，分别对应的价格段是多少，该价格段内价格有高有低，那么对应的楼栋、楼层、装修差别有哪些。

要清楚小区内的这些差异。

在一个小区情况摸清后，同样的方式再进行第二个，第三个。

正常情况下，一个版块可选小区十个左右，并不会浪费很多时间。

完成小区之间的纵向对比后。

相同价格段的两个或几个小区，差距有哪些，哪些会对以后的升值更有益处，哪些因素可能会影响升值等等。

通过以上的步骤您会发现，其实最后可以选择的小区非常少，基本也就3—5个小区。

看房的过程中，可以选择不同的中介，这样在看房的同时，就可以顺便筛选出靠谱中介，找到可以合作的中介，他们可以帮你区重点监控这几个小区，一旦出现合适房源，只要中介稍做描述，你就可以立刻判断出这套房市场价大概在多少，是不是笋盘，是否值得立刻去看房谈判签约。

这样你就有了对市场绝对的判断能力;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.Q:提问:你好京总，首套已贷450W。

年入税后120W，现在的房产预计每年增值20%左右。

现在想买二套，总价600W，但没有现金，请教京总首付450W如何凑？谢谢京总A:回答:你好,最理想的操作是二次抵押，你首付用不到付这么高的成数，最好的方法还是问银行借，很多银行可以帮你做，重新做评估把升值的部分贷出来。

可以查看星球置顶的文章《抵押、信用、经营全流程安全实操科技树》祝一切顺利.Q:提问:京总您好,新人首问,目前本人在上地上班,对象在世纪城金源上班,想取一个中间的位置,想请教京总回迁房能买吗?还没有下产证,比较便宜,低于市场价大概是50-80万,上周和父母一起去看了,觉得总体还可以.主要是我们预算不足,但还是想尽快把房子的事情给解决了,5年之内应该不会要孩子,所以不考虑孩子上学的问题,以后有孩子了再做置换.A:回答;你好,感谢信任!房子没有产权证签的合同在交易里属于远期合同,这种情况可以分为以下几种,一是购买人的购房资质还没有下来,担心房价上涨和业主提前签订合同支付定金提前锁定房价,再一个就是回迁房几年内不能交易;拆迁户的特征是喜欢钱,拿到房子的第一个月就恨不得把房子卖掉变现,如果和回迁房的业主签正常的买卖合同约定几年之后再办理过户手续,大概率90%是要吃亏的,因为陌生人在利益面前人是没有信用的,尤其是拆迁户.远期合同的特征就是交易周期拉长,会出现一个后期房价上涨的现象,这种情况80%的人会反悔;不反悔也会给你搞各种事情,在实际操作中用这种远期合同风险是非常大的,一般新人不建议这种交易方式.如果确实要买,正确的操作方法是不要签买卖合同,和业主签借款协议,把定金写成借款,例如房子总价700万,我定金+首付给你300万,约定三年之后再交易,你就写借给他300万,然后每年的利息是24%,法律允许最高的利息,24%的利息3年之后利滚利就翻了一倍了,他肯定还不起,然后你在签一个附加条款补充协议,如果他把房子卖给你利息就不要了,或者如果他把房子卖给你,你可以接受700万的价格买他的房子,这个时候你再补400万给他就可以了,操作的时候需要做见证抵押,有几个人见证她是欠你的钱的,录像全部拍好,公证处做一个公证,这样的话一般业主是不会违约的.比较保险一些.建议认真阅读星球置顶的文章《京房会十年谈判实战心法》这篇文章写的主要是如何和中介业主打交道,还有签约类的一些攻略指南,祝一切顺利.以上问答来自公众号|京房会关注公众号京房会进入“知识星球”可进行提问,有问必答